/image%2F0122211%2F20230208%2Fob_158fc6_ob-dd851d-logo-irce-hd.jpg){kind=logo}
La Directive 201417/UE : vers une financiarisation du marché du crédit immobilier
CR DIRECTIVE SUR LE CREDIT IMMOBILIER – ARCA CONSEIL – JUILLET 2017
Dans la logique de nos réflexions sur le droit, la banque, la finance et l'assurance, notamment sur la rémunération du conseil en assurance et gestion de patrimoine, il était très intéressant de répondre à l'invitation d'ARCA pour cet événement organisé à Paris pour une information sur la première directive européenne à s'adresser au sujet du crédit et de l'expertise immobilière, où l'on parla de demandes anglo-saxonnes sur de pratiques françaises de qualité de l'information mais également sur une contrainte française à s'adapter à certaines pratiques usitées dans les autres pays comme l'hypothèque ou la titrisation.
Le professeur JM Moulin de l'université de Montpellier rappela les enjeux et les risques de la nouvelle directive notamment par rapport à la culture française.
Depuis 2003, des travaux ont été amenés à recenser les obstacles au marché intérieur sur les contrats de crédits relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. Après un livre vert puis blanc, une proposition est arrivée en 2011 avec pour objectifs de diversifier les produits proposés au consommateur et de proposer un cadre harmonisé avec responsabilisation des vendeurs sur la garantie de la qualité du produit vendu.
La Commission européenne s'est basée sur le savoir-faire français des pratiques responsables tout en imposant une sortie des monopoles que détiennent les établissements financiers en France.
L'ordonnance du 25 mars 2016 modifie le code de la consommation avec une transposition quasi littérale qui change le cadre sans revenir sur les principes en terme de délai de réflexion et de droit au remboursement.
La directive propose un Vademecum aux opérateurs comme par exemple les informations emprunteurs, le processus contractuel, la réglementation, l'activité des prêteurs et des intermédiaires et prévoit des sanctions (…)
L'analyse du financement précontractuel permettra de renforcer le consentement de l'emprunteur et d'éviter une mauvaise vente en trouvant une adéquation entre le bien et le crédit, préservant l'intérêt du client par une meilleure clarté de l'information mais contrairement au crédit à la consommation, il n'impose pas de mention de risque dans les publicités.
La Fiche d'information standardisée européenne (FISE) avec Taux annuel effectif global semble ne pas donner de marge de manœuvre aux Etats membres (il aurait pu s'agir d'un règlement car il s'agit de concurrence avec sauvegarde du consommateur) mais présente un triple avantage avec enfin une définition, une méthode proportionnelle à actuarielle et une même assiette.
Il existe un meilleur devoir d'explication mais qui suppose une meilleure évaluation du bien à financer et un devoir de mise en garde, non explicitement prévu par la Directive mais qui impose au professionnel d'informer sur la situation financière du client (les méthodes d'audit financier de certaines compagnies d'assurance sont des références) et de l'évaluation du bien.
Le service de conseil doit être plus visuel (non rémunéré en France) et indépendant externe voire interne au sein d'une même structure financière (assez flou, proche de la notion d'indépendance des cellules d'audit, à développer aussi sur la profession de conseiller en assurance et en gestion de patrimoine), rémunéré par le consommateur et non le prêteur.
La phase contractuelle doit vérifier :
d'une part la solvabilité de l'emprunteur, déjà pratiquée en France, afin d'éviter les risques avec préconisation d'une méthode de correspondance entre sources internes et externes, avec une absence de motivation de refus de crédit sauf si information sur la consultation d'incidents déjà constatés pour les crédits personnels et avec une justification de ne pas prêter si l'emprunteur ne donne pas d'informations (on se rappelle la clause rajoutée par les commissaires aux comptes en 1998 mentionnant qu'ils ne certifiaient que sur les informations fournies par le client)
et d'autre part l'évaluation du bien immobilier, qui demeure sur une base volontaire et donc sans recours systématique, mais avec encouragement et avec utilisation de crédits hypothécaires moins répandus en France et via notamment la titrisation (concept toujours assez confidentiel en France.
M. Aziz EL HAOUEL du Crédit Agricole rappela la différence entre certaines valeurs de transaction et la valeur du marché. (Notamment pour acquérir un bien à tout prix par coup de cœur ou position stratégique. On peut se rappeler les achats chinois), que les notaires, pourtant signataires de la charte de l'expertise en évaluation immobilière, n'étaient pas considérés comme indépendants par certaines banques qui demandent des expertises au delà de 3mns d'€ pour les particuliers et 5 Mns d'€ pour les entreprises
Le président de la Compagnie nationale des experts immobiliers rappela que les standards internationaux sont une émanation des normes européennes, que tous les autres pays réalisent des valorisations revues tous les trois ans, que la profession est en structuration avec 350 personnes certifiées, que l'avis de valeur n'existe pas dans la charte d'expertise qui stipule notamment les obligations de prendre en compte les documents nécessaires à une bonne transaction, comme déjà l'acte de propriété. D'autres éléments doivent être pris en compte comme la mixité sociale, l'impact des constructions alentours et les troubles anormaux de voisinage. Le président rappelle que les agents immobiliers n'ont pas le droit d'expertise Fait-il un distingo avec une évaluation ?
Divers :
En France, toutes les banques étrangères font appel à la valorisation mais il n'existe pas actuellement de vision française sur le montant et l'évaluation de la garantie contrairement aux autres pays.
A noter que l'activité de chambres d'hôte ne doit pas être incluse dans la valeur hypothécaire (ni d'ailleurs dans la valeur de la maison à vendre également)
Les banques françaises travaillent sur la valeur générée.
Les Britanniques ne comprennent pas le droit français car au Royaume-Uni, s'il existe des problèmes de paiement, on rend les clés au banquier qui est propriétaire !
Un exemplaire du document fourni en séance est réservé à nos membres.
FC
